מדוע אתם זקוקים לחברה עבור ניהול מבנים
"אמר ר' יצחק לעולם ישלש אדם ממונו: שליש בקרקע, שליש בפרקמטיא (סחורה) ושליש תחת ידו"
כבר קדמונינו ידעו שאסור לשים את כל הביצים בסל אחד. לכל אפיק השקעה ישנם סיכויים וסיכונים משלו וישנם היתרונות והחסרונות האופייניים לו.
שוק הנדל"ן נתפס בדרך כלל כאפיק השקעה סולידי ובטוח באופן יחסי. עם זאת, אחד האתגרים הבולטים המהווים מחסום באפיק השקעה זה, הינו הצורך בניהול מבנים שוטף של הנכס.
דרך ואופן ניהול הנכס, מכריעים לעיתים את הכף בשאלה, האם ההשקעה משתלמת או לא. כל עוד מדובר בדירת מגורים בודדת שמתוחזקת היטב ומושכרת באופן קבוע על ידי הבעלים, לדייר סביר העומד בהתחייבויותיו החוזיות – ניתן להסתדר לבד. אולם, כאשר מדובר בנכס מורכב יותר, יש כבר צורך בניהול מקצועי.
כך למשל, ניהול של בניין שלם, של מס' דירות מגורים, של מרכזי מסחר או תעשיה, כל אלו מצריכים מערך מקצועי ומנוסה שייתן מענה לכל הצרכים המיוחדים. מטרתו של בעל הנכס הינה כמובן, שהנכס שבבעלותו יהיה מושכר לשוכר האופטימאלי, ויניב תשואה מקסימאלית לאורך זמן, ובמקביל לדאוג לכך שההוצאות הנדרשות תהיינה נמוכות אך יעילות ככל שניתן.
מדובר למעשה במשולש בן שלושה קודקודים. בעל הנכס, השוכר והנכס. בכל אחד משלושה קודקודים אלו טמון פוטנציאל לאתגר המחייב טיפול מקצועי.
ניהול מבנים הוא עסק מורכב!
בעל הנכס – לעתים מדובר בשותפים או יורשים אשר קיבלו את הנכס בירושה, ואינם מעוניינים להשקיע מזמנם וממרצם. לעיתים מדובר בתושבי חוץ, בעלי נכסים בארץ וכן באנשים עסוקים אשר הזמן שבידם אינו מאפשר להם לנהל את הנכס בעצמם. כן הדבר לגבי חברה או גוף כלשהו המחזיק בנכסי נדל"ן לצורך השקעה ואינו מעוניין להחזיק מחלקה עצמאית ומקצועית פנימית אשר תיתן מענה לצרכי ניהול הנכסים. לא חשוב לאיזו מהקטגוריה אתם עונים, ברור שפניה לחברה ניהול מקצועית, תשפר את מצבכם, הן מבחינת שעות העבודה שיש להשקיע בנכס והן מבחינת התשואה.
השוכר – לעיתים ההתנהלות מול שוכר אינה פשוטה כלל וכלל. האתגר הראשון בהליך ניהול מבנים הוא מציאת שוכר מתאים, אשר יענה על הדרישות המתאימות, יספק את הביטחונות המתאימים, יחתום על חוזה שכירות המבטיח את זכויות הבעלים, ויקיים את ההתחייבויות שבחוזה. לאחר שנמצא השוכר, יש בדרך כלל מגע עימו גם בתקופת השכירות, כאשר אנו מתבקשים לתת מענה. יש לקבוע אילו מתלונותיו של השוכר מוצדקות ואילו לא. יש לוודא שהשוכר משתמש בדירה כראוי ושומר עליה. במידה והשוכר מפר את החוזה יש לעמוד על המשמר, להתרות בו ובמידת הצורך לנקוט באמצעים המשפטיים הרלבנטיים.
הנכס – ככל שהנכס מורכב יותר כך גדל הצורך בטיפול מקצועי מיומן וממוקד. בין המקרים הבולטים אפשר למנות נכס שלא מצליחים להשכירו, נכס שהשוכר בחר שלא לפנותו בתום תקופת השכירות, פלישות, נכס המהווה שטחי תעשייה או מסחר מורכבים, טיפול בנכסים המוחזקים על ידי דיירים מוגנים ועוד.
בנוסף לכל אלו, תמיד יש לשאוף להשגת התשואה המקסימאלית אותה ניתן לקבל מהנכס. אחת לתקופה יש לבחון את כדאיות השבחת הנכס ושיפוצו, עלות השיפוץ וקביעת רמת ההשקעה ביחס לתמורה שתתקבל – זוהי תורה בפני עצמה.
כך למשל יש לבחון האם ניתן לנצל או להוסיף זכויות בניה בנכס, האם הייעוד שנעשה בנכס הינו המיצוי המקסימאלי שלו או שמא ניתן לשנות את ייעודו ולהגדיל את התשואה. הטיפול מול הרשויות הרלבנטיות – עירייה, חברת חשמל, דו"חות למס הכנסה, כל אלו מחייבים גישה מקצועית ומנוסה.
בסיכומו של דבר ניתן לומר כי ניהול מבנים זה מקצוע שלם ותורה בפני עצמה, הדורשת ידע, ניסיון ומקצועיות. לעתים קרובות הפער בין טיפול אגבי וחובבני של בעלי הנכס, לבין טיפול מקצועי ומיומן של מנהל נכס מקצועי, הינו עשרות אחוזים, והוא זה שמכריע את הכף בשאלה האם מדובר בהשקעה רווחית ומשתלמת או בהשקעה כושלת.
עוד על שירותי חברה מנהלת: בעמוד שירותי החברה של פירר הנהלת רכוש
נכתב על ידי עו"ד מוטי פירר, פירר הנהלת רכוש
שימור מבנים
הדרך להפיק את המירב מתוכנית שימור מבנים שחלה עליכם
החברה המנהלת
איך שימוש בניהול מקצועי יקפיץ את הרווחים שלכם
