שימור מבנים - רווח או עונש
בתל- אביב, עיר בת מעל מאה שנה, ישנם בתים רבים ישנים שנבנו בעשורים הראשונים של המאה הקודמת, לעיתים ברוח התקופה ששלטה אז. בחודש ספטמבר 2008, אישרה עיריית תל-אביב תוכנית לשימור כ-1000 מבנים בעיר, מתוכם כ- 200 מבנים לשימור עם הגבלות מחמירות, זאת במטרה לשמר את בתיה הותיקים של העיר ברוח המורשת האדריכלית.
לתיאום פגישה לקבלת ייעוץ וליווי בנושא שימור מבנים טלפנו - 03-5664040
אם הבית שבבעלותכם הינו אחד מ-1000 בתים אלו, הינכם צפויים להידרש להשקיע סכומים גבוהים בשיפוץ ובשימור חיצוניותו של הבית. שימור מבנה מחייב בין היתר, הכנת תיק תיעוד, שיחזור חלקים פגומים בדיוק מקסימאלי למקור, מעורבות של מהנדסי בנין, אדריכלים, שמאים, אמנים ובעלי מקצוע יחודיים על מנת לשמר בדיוק מירבי את צורתו המקורית של המבנה, עפ"י הנחיות ופיקוח של צוות השימור הייעודי בעיריית תל-אביב. גם לאחר ביצוע פעולות השימור הראשונית, יידרשו בעלי הבית להמשיך ולהשקיע במשך השנים בשימורו של הבית.
רשימת תוכנית השימור
אם בבנין שבבעלותם, הנמצא ברשימת תוכנית השימור, ניתן היה בעבר לממש זכויות בניה בתוקף תוכניות בנין עיר (תב"ע) החלות באזור, סביר להניח שתוכנית שימור משנה זכויות אלו ואינה מאפשרת לכם תוספת קומה, חדרים נוספים, או תוספת על הגג. בחלק מהמקרים זכויות הבניה צומצמו באופן משמעותי, ובחלק אחר של המקרים לא ניתן להוסיף כלל בניה, אלא מוענקת זכות לניוד יתרת זכויות הבניה למקום אחר שבעלי הנכס צריכים לאתר.
מעמסת עלות שיפוץ ושימור הבתים, תיפול כמובן על כתפיהם של בעלי הבתים, ללא יכולת להתנגד או לסרב לביצוע השימור. במידה והשימור לא יבוצע בטווח זמן מסויים, תהיה עיריית תל-אביב רשאית לבצע את השימור בכוחות עצמה ולחייב את בעל הבית והדיירים בתשלום ביצוע העבודה.
האם שימור מבנה משתלם?
האם תוכנית השימור מיטיבה עם בעלי הבתים או פוגעת בהם? תלוי כמובן את מי שואלים. אין ספק שאי יכולת הבחירה, האם לבצע שימור או לא, שהופקעה מהבעלים אינה לטובתם. מי שמעוניין לשפץ את ביתו במיליוני שקלים רשאי לעשות זאת גם אם לא נכלל ברשימת המבנים לשימור. היכללות ברשימה הטילה על בעלי הבתים חובות בלבד ולא זכויות. ואכן, רבים ניסו להתנגד לתכנית השימור בשלביה הראשונים וניסו לפעול על מנת להסיר את ביתם מרשימת ה-1000 הנבחרים, ומעטים מתוכם הצליחו להימלט מהרשימה בעוד מועד. מאידך טוענים שמאי עיריית תל אביב כי ערכו של הבית עלה בכ- 5% בעקבות "מיתוגו" כבניין לשימור ואף גובים על כך היטל השבחה.
שמאים מובילים יודעים להוכיח כי סימונו של מבנה כבית לשימור אינו מעלה את ערכו אלא אדרבה מוריד משמעותית את ערכו. אם היה ניתן לשפץ את הבית ללא מיגבלות השימור ותוך כדי ניצול מקסימאלי של זכויות הבניה, הרווח של בעל הבית היה גדול לעין ערוך מערכו בעקבות מגבלות תוכנית השימור. יש המעריכים את עלות שיפוץ בית על פי תוכנית השימור, לרבות משך הזמן והבירוקרטיה הנדרשת לכך, פי שלוש או ארבע מעלות שיפוץ בהליך רגיל.
מה עושים? – תביעת פיצויים על נזקי שימור!
חוק התכנון והבניה קובע הליך המאפשר לבעל נכס לזכות בפיצויים מאת הועדה המקומית, בעקבות אישור תוכנית הפוגעת בזכותו במקרקעין וזאת עפ"י סעיף 197 לחוק ולשונו:
"נפגעו ע"י תוכנית, שלא בדרך הפקעה, מקרקעין הנמצאים בתחום התוכנית או גובלים עימו, מי שביום תחילתה של התוכנית היה בעל מקרקעין או בעל זכות בהם, זכאי לפיצויים מהוועדה המקומית..."
עם זאת משך הזמן המוקצב לתבוע פיצויים במקרה זה מוגבל ועומד על שלוש שנים בלבד מיום אישור התוכנית. כאשר ישנן כוונות להגביל את הזכות לפיצויים לנזקים עקב הסכומים הגבוהים שנפסקו לבעלי נכסים בשנים האחרונות על-פי סעיף 197 דלעיל.
התביעות העיקריות בגינן ניתן לתבוע פיצוי בעטיה של פגיעה מכח תכנית השימור הם:
- הפער הגדול בין עלות השיפוץ על-פי תוכנית השימור לעלות שיפוץ רגיל.
- ביטול האפשרות לממש תוספת בניה בבית, כפי שניתן היה ערב התוכנית.
- הצורך בהחזרת מבנה הבנין לצורתו המקורית, במקרים בהם בוצעו תוספות בניה ללא היתר לפני זמן רב והגנת ההתישנות חלה עליהם.
- אי יכולת להוסיף מעלית חיצונית, לתלות מזגנים או לבצע כל שינוי חיצוני ללא אישור צוות השימור בעיריית תל-אביב.
- אובדן הזכות לתוספת קומה במסגרת תמ"א 38 – תכנית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה.
- הצורך התמידי לשמור על צורתו החיצונית של המבנה, תוך שימוש בבעלי מקצוע וחומרים יקרים לרוב.
בעלי בתים החוששים לעתיד בתיהם ומעוניינים להצטרף להליך תביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 לפני תום המועד האפשרי על-פי החוק, חייבים ליצור קשר עם משרד עו"ד ותיק ומקצועי בתחום ולהגיש תביעת פיצויים כחוק. יש לקחת בחשבון כי מיד לאחר תום המועד להגשת תביעות פיצויים תפעל העירייה ביתר שאת לאכיפת הוראות השימור.
משרד עו"ד דב פירר ושות' בעל ניסיון רב שנים בנדל"ן ובתביעות פיצויים, פועל להגשת תביעות פיצויים בגין תוכנית השימור בשם עשרות לקוחות.
לתיאום פגישה לקבלת ייעוץ וליווי בנושא שימור מבנים טלפנו - 03-5664040
שימור מבנים
הדרך להפיק את המירב מתוכנית שימור מבנים שחלה עליכם
החברה המנהלת
איך שימוש בניהול מקצועי יקפיץ את הרווחים שלכם
